エネルギー自給自足への挑戦

住宅ローン借り換えメリットと方法

2019/11/11
 
住宅ローン返済予定表4
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jal_1980
1980年生まれ、妻と子供3人の父で真岡市在住。 趣味は写真撮影、動画編集、PCカスタマイズ等。 蓄電池やEV・PHVなどに興味・関心があります。発電した電気は売電から個人消費に変化していく過程を発信していきます。

 

みなさんこんにちは家庭発電所所長のjal_1980です。

あなたは今、住宅ローンの借り換えを検討中ですか?

よく見かける借り換えでメリットが出る3条件に当てはまる人や、借り換えを検討している方は実際に私が住宅ローンの借り換えを行って得たメリットと手順についての記事になります。

固定金利選択型(2年・3年・5年・10年・15年といった期間の金利を固定するタイプ)を選択している方で固定期間が終わったら考えればいいやと考えている方、
(じつは私も10年固定型を選択していました)でもメリットが出るなら早く借り換えた方がお得なので試算してみた方が良いですよ。
私は試算をして想像以上にメリットが出たので10年固定期間の終了以前に借り換えを実行しました。
2008年12月住宅ローン支払い開始で固定期間10年なので2018年12月まで1.65%の金利。
2015年9月に住宅ローンを変動金利0.65%に借り換えを実行。

2018年12月が当初借りていた住宅ローンの10年固定期間が終了するはずだったのですが、毎月の支払いが減ったのにも関わらずローンの残高の減少ペースの早いのでマイナス金利の恩恵を感じています。

借り換え前後の月々の支払い金額と残高の差は後程発表します。

 


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住宅ローンでメリットが出る3条件とは?

1.現在の住宅ローンと借り換える住宅ローンの金利差が1%以上

2.住宅ローン残高が1000万円以上

3.住宅ローン支払い期間が10年以上

これらがよく言われる住宅ローンでメリットが出る3条件です。
あなたが契約している住宅ローンの状況でメリットが出るのか確認しましょう。

 

試算してみよう

地方銀行

私が住宅ローンの借り換えを検討したきっかけは、ある地方銀行の外回り営業マンが家に訪問した事です。
固定期間が残っている間は多少のメリットなら借り換えは実行しないつもりでした。
その時の借り換え試算の書類がこちらです。

借り換え試算(金利0.925%)

試算内容はローン残高約2800万円と借り換え諸費用約100万円を合計した2900万円を借入。
借り換え前の金利1.65%から変動金利0.925%に借り換えて毎月約3500円削減、

ボーナス支払いが約2万円削減でき年間支払いの差額が約8万2千円少なくなるとの事。
金利差0.725%、ローン支払い期間残り約29年で削減できる利息の支払いは約320万円でした。

この試算結果は固定期間が終了する前に借り換えを検討してみようと思いました。
金利差が大きければ削減できる利息も大きいので、銀行マンには他行を含めた検討を行いたいので1週間ほど時間をもらいました。

 

ネット銀行

地方銀行の試算結果をベンチマークとして金利の安い銀行を探しました、そこで見つけたのがネット銀行。
早速ネット銀行で金利の低い住信SBIネット銀行に目を付けて借り換え試算を行った結果がこちらです。

住信SBIネット銀行試算(金利0.65%)

ネット銀行の変動金利は0.65%と地方銀行に比べて低く、毎月約9300円削減、
ボーナス支払いが約2万5千円削減でき年間支払いの差額が約16万2千円少なくなるとの事。
金利差1.00%、ローン支払い期間残り約29年で削減できる利息の支払いは約387万円でした。

SBIネット銀行の借り換え試算サイトへの外部リンク。

やはり金利差が大きい方がメリットが大きいのでネット銀行に借り換えを実行する事に決めました。
比較検討した結果を銀行マンに伝えて借り換えの取引は中止しました。

取引自体は実現しなかったのですが、借り換えを決意するきっかけを作ってくれた事に感謝します。

 

住宅ローン借り換え仮審査申し込み

なぜ私がネット銀行が数ある中、住信SBIネット銀行を選択したのか?

理由は低金利だった事と就業不能信用保険が無料で付帯する事です。

就業不能費用保険

万が一に備えて無料で付帯された方がいいので決めてとなりました。
(借り換え以前の住宅ローンにも同じような保険に入っていたので・・・。)

早速、住信SBIネット銀行へ仮審査の申し込みを行います。
仮審査はWebページ入力フォームより必要事項を入力のみで完了します。
入力完了後、最長3営業日以内にメールで返信があります。

 

本審査申し込み

仮審査が無事通過すると本審査提出用の書類一式が郵送されてきます。

全ての書類を準備して同封されていた封筒で銀行へ送付して本審査の結果を待ちます。

本審査に必要な書類
1.借入申込書
2.住民票
3.源泉徴収表
4.住民票課税証明書
5.売買契約書
6.重要事項説明書
7.平面図・間取り図・完成図面
8.工事請負契約書
9.返済予定明細書
10.住宅ローン支払いを行っている口座の通帳(直近1年分のコピー)
11.口座開設申込書(新たに借入する銀行口座をもってない場合)

以上の書類を準備して住信SBIネット銀行へ送付して本審査結果を待ちます。
通常1か月~1か月半で本審査結果が出ます。
(1か月も掛からず2週間程で本審査通過の通知が来たと思います・・・。)

 

現在借入中の銀行へ借り換えを行う事を連絡

無事本審査が通ったら、現在住宅ローンを借入れ先の銀行へ一括返済の申し込みをします。
人によっては現在借りている銀行から金利を引き下げるといった提案がある場合もあるので、借り換えを再検討して下さい。(私は金利引き下げの提示はありませんでした。)

融資実行日から逆算して2週間~3週間前に連絡が終わっていると良いです。

 

司法書士と面談

住信SBIネット銀行から紹介される司法書士との打ち合わせが必要ですので予定を決めます。

(私は自宅を選択して司法書士に来てもらいました、出先だと書類の不備によって面倒になるのは嫌だったので。)
そこで土地と建物の登記状況や抵当権等の状況を司法書士が確認を行います。

そこで問題がなければ借り換え融資実行日を決めます。
司法書士と一緒に借入れ銀行に出向く必要があるので。

 

完済申込書を提出

融資実行日を決めたら現在借入中の銀行に完済申込書を提出します。

完済申込書が無事受理されると融資実行日に支払う金額が確定します。

 

借り換え先の銀行と住宅ローン契約

新しい借り換え先の銀行と住宅ローン契約書(金銭消費賃借契約書)を取り交わして実行します。

 

借り換え融資実行

司法書士と借入銀行で待ち合わせます。
無事融資が実行されると完済した銀行から抵当権設定契約書類を受け取ります。

銀行から受け取った書類一式と登記書類を一緒に司法書士に渡します。
司法書士が(旧銀行の)抵当権抹消手続きと新しく抵当権設定して登記情報を書き換える手続きを依頼します。

この時に司法書士から抵当権抹消・抵当権設定費用の請求書が渡されましたので支払い準備を行います。

抵当権抹消・設定費用請求書

 

司法書士へ請求金額を支払い

請求書に記載してある金額を支払い、手続きが完了すると権利書が届いて借り換え手続きは全て完了です。

言葉にすると難しそうですが簡単でした。

借り換えを検討してから完了まで2か月掛からずに完了しました。
現在、住信SBIネット銀行で借り換えを手続きをする方が多いそうです。
私が借り換えした時より期間が長めになっている様なので期間は参考として下さい。

 

借り換え前後差の比較

気になる借り換えで住宅ローンの支払いがどれだけ削減出来たのか説明します。

月々の支払い変化

借り換え前のローン返済金額70243円 ⇒ 借り換え後のローン返済金額61864円
借り換えによる返済削減金額8379円

ボーナス月の支払い変化

借り換え前のローン返済金額270118円 ⇒ 借り換え後のローン返済金額237621円
借り換えによる返済削減金額32567円

年間支払い金額の変化

借り換え前の年間ローン返済金額1242666円 ⇒ 借り換え後の年間ローン返済金額1093882円
借り換えによる年間返済削減金額148784円(約15万円削減)

借り換え金額2900万円・借り換え金利差1.0%(1.65%⇒0.65%)で借り換えの手間を少し掛けるだけで支払いが大きく変化するのがお分かり頂けたと思います。

 

借り換えによるメリット

残高の減り方が早い。
借り換え前の住宅ローン残高と比較して借り換え後の方が残高の減るペースが早いです。

下の表は借り換え前ローンの10年後の残高で2018年12月26日が丁度ローン開始から10年経過したローン残高で25422383円(約2540万円)です。

住宅ローン返済予定表4

2015年9月25日に借り換えを行い1度も繰り上げ返済をしないで同じ2018年12月末のローン残高がこちらで24917299円(約2500万円)です。

住宅借入金年末残高

支払い金額は削減できて更に505084円(約50万円)残高の減るペースが早い事が解ります。

 

住宅ローン控除はどうなるのか?

借換えを行っても住宅ローン控除は今までと変わらず適用出来るので心配しなくても大丈夫です。

単純に借り換えを行っただけ(借り換え時に家の増改築費用もまとめたりしなければ)、
下の写真の様に住宅借入金控除申告書の備考欄に『借換え金額の方が少額』と記載するだけです。

借り換え後の住宅借入金控除申告書

 

しかし、住宅の増改築費用を組み込んで借り換えを行った場合は別途計算が必要となるのでその点は注意して下さい。
私の周りでは増改築費用も含めて借り換えを行い、金利差分で増改築費用を負担する事でリフォームしても毎月の支払いを同じにした人もいますね。

この場合はローン控除申請が複雑になります。

 

借り換えによるデメリット

変動金利なので将来に渡り金利が低いままとは限らない。

将来の金利動向は予想出来ません、私の場合残り25年(繰り上げ返済をしない場合)ですが将来に渡って現状の低金利がいつまで続くかは予想出来ません。
現状の低金利のメリットがデメリットを上回ったので借り換えを実行しました。

しかし、先程書いた通り低金利がいつまで続くか誰も解らないのでリスクヘッジをする必要があると私は考えています。

 

金利上昇への備え

私は借り換えによる削減した金額をそのまま口座にプールしています。
SBIネット銀行の住宅ローンを支払う口座には借り換え前の毎月7万円、ボーナス月は27万円を移動する様にして置き差額分はSBI口座に増えていく様にしています。

あまり考えたくないですが急激な金利上昇が発生した場合はプールしているお金で繰り上げ返済を実行して住宅ローン残高を減らしてしまう事をリスクヘッジとして考えています。

 

最後に・・・

住宅ローン借り換えを検討しているあなたへ。
ますは借り換えによるメリットが出るか試算を行ってみて下さい。
大きなメリットがあるなら早く借り換えを行う事をオススメします。

銀行の外回りの営業さんから借り換え試算の話を聞き思った以上のメリットがあったのですぐに借り換えを行いましたが良かったです。

この記事を見たあなたも現在の低金利の恩恵にあずかれる事をお祈りいたします。
最後までお読みいただきありがとうございました。

 

 


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jal_1980
1980年生まれ、妻と子供3人の父で真岡市在住。 趣味は写真撮影、動画編集、PCカスタマイズ等。 蓄電池やEV・PHVなどに興味・関心があります。発電した電気は売電から個人消費に変化していく過程を発信していきます。

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