住宅ローン借り換えメリットと方法
みなさんこんにちは家庭発電所所長のjal_1980です。
あなたは今、住宅ローンの借り換えを検討中ですか？
よく見かける借り換えでメリットが出る３条件に当てはまる人や、借り換えを検討している方は実際に私が住宅ローンの借り換えを行って得たメリットと手順についての記事になります。
固定金利選択型（２年・３年・５年・１０年・１５年といった期間の金利を固定するタイプ）を選択している方で固定期間が終わったら考えればいいやと考えている方、
（じつは私も１０年固定型を選択していました）でもメリットが出るなら早く借り換えた方がお得なので試算してみた方が良いですよ。
私は試算をして想像以上にメリットが出たので１０年固定期間の終了以前に借り換えを実行しました。
２００８年１２月住宅ローン支払い開始で固定期間１０年なので２０１８年１２月まで１．６５％の金利。
２０１５年９月に住宅ローンを変動金利０．６５％に借り換えを実行。
２０１８年１２月が当初借りていた住宅ローンの１０年固定期間が終了するはずだったのですが、毎月の支払いが減ったのにも関わらずローンの残高の減少ペースの早いのでマイナス金利の恩恵を感じています。
借り換え前後の月々の支払い金額と残高の差は後程発表します。
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住宅ローンでメリットが出る３条件とは？
１．現在の住宅ローンと借り換える住宅ローンの金利差が１％以上
２．住宅ローン残高が１０００万円以上
３．住宅ローン支払い期間が１０年以上
これらがよく言われる住宅ローンでメリットが出る３条件です。
あなたが契約している住宅ローンの状況でメリットが出るのか確認しましょう。
試算してみよう
地方銀行
私が住宅ローンの借り換えを検討したきっかけは、ある地方銀行の外回り営業マンが家に訪問した事です。
固定期間が残っている間は多少のメリットなら借り換えは実行しないつもりでした。
その時の借り換え試算の書類がこちらです。
試算内容はローン残高約２８００万円と借り換え諸費用約１００万円を合計した２９００万円を借入。
借り換え前の金利１．６５％から変動金利０．９２５％に借り換えて毎月約３５００円削減、
ボーナス支払いが約２万円削減でき年間支払いの差額が約８万２千円少なくなるとの事。
金利差０．７２５％、ローン支払い期間残り約２９年で削減できる利息の支払いは約３２０万円でした。
この試算結果は固定期間が終了する前に借り換えを検討してみようと思いました。
金利差が大きければ削減できる利息も大きいので、銀行マンには他行を含めた検討を行いたいので１週間ほど時間をもらいました。
ネット銀行
地方銀行の試算結果をベンチマークとして金利の安い銀行を探しました、そこで見つけたのがネット銀行。
早速ネット銀行で金利の低い住信ＳＢＩネット銀行に目を付けて借り換え試算を行った結果がこちらです。
ネット銀行の変動金利は０．６５％と地方銀行に比べて低く、毎月約９３００円削減、
ボーナス支払いが約２万５千円削減でき年間支払いの差額が約１６万２千円少なくなるとの事。
金利差１．００％、ローン支払い期間残り約２９年で削減できる利息の支払いは約３８７万円でした。
やはり金利差が大きい方がメリットが大きいのでネット銀行に借り換えを実行する事に決めました。
比較検討した結果を銀行マンに伝えて借り換えの取引は中止しました。
取引自体は実現しなかったのですが、借り換えを決意するきっかけを作ってくれた事に感謝します。
住宅ローン借り換え仮審査申し込み
なぜ私がネット銀行が数ある中、住信ＳＢＩネット銀行を選択したのか？
理由は低金利だった事と就業不能信用保険が無料で付帯する事です。
万が一に備えて無料で付帯された方がいいので決めてとなりました。
（借り換え以前の住宅ローンにも同じような保険に入っていたので・・・。）
早速、住信ＳＢＩネット銀行へ仮審査の申し込みを行います。
仮審査はＷｅｂページ入力フォームより必要事項を入力のみで完了します。
入力完了後、最長３営業日以内にメールで返信があります。
本審査申し込み
仮審査が無事通過すると本審査提出用の書類一式が郵送されてきます。
全ての書類を準備して同封されていた封筒で銀行へ送付して本審査の結果を待ちます。
本審査に必要な書類
１．借入申込書
２．住民票
３．源泉徴収表
４．住民票課税証明書
５．売買契約書
６．重要事項説明書
７．平面図・間取り図・完成図面
８．工事請負契約書
９．返済予定明細書
１０．住宅ローン支払いを行っている口座の通帳（直近１年分のコピー）
１１．口座開設申込書（新たに借入する銀行口座をもってない場合）
以上の書類を準備して住信ＳＢＩネット銀行へ送付して本審査結果を待ちます。
通常１か月～１か月半で本審査結果が出ます。
（１か月も掛からず２週間程で本審査通過の通知が来たと思います・・・。）
現在借入中の銀行へ借り換えを行う事を連絡
無事本審査が通ったら、現在住宅ローンを借入れ先の銀行へ一括返済の申し込みをします。
人によっては現在借りている銀行から金利を引き下げるといった提案がある場合もあるので、借り換えを再検討して下さい。（私は金利引き下げの提示はありませんでした。）
融資実行日から逆算して２週間～３週間前に連絡が終わっていると良いです。
司法書士と面談
住信ＳＢＩネット銀行から紹介される司法書士との打ち合わせが必要ですので予定を決めます。
（私は自宅を選択して司法書士に来てもらいました、出先だと書類の不備によって面倒になるのは嫌だったので。）
そこで土地と建物の登記状況や抵当権等の状況を司法書士が確認を行います。
そこで問題がなければ借り換え融資実行日を決めます。
司法書士と一緒に借入れ銀行に出向く必要があるので。
完済申込書を提出
融資実行日を決めたら現在借入中の銀行に完済申込書を提出します。
完済申込書が無事受理されると融資実行日に支払う金額が確定します。
借り換え先の銀行と住宅ローン契約
新しい借り換え先の銀行と住宅ローン契約書（金銭消費賃借契約書）を取り交わして実行します。
借り換え融資実行
司法書士と借入銀行で待ち合わせます。
無事融資が実行されると完済した銀行から抵当権設定契約書類を受け取ります。
銀行から受け取った書類一式と登記書類を一緒に司法書士に渡します。
司法書士が（旧銀行の）抵当権抹消手続きと新しく抵当権設定して登記情報を書き換える手続きを依頼します。
この時に司法書士から抵当権抹消・抵当権設定費用の請求書が渡されましたので支払い準備を行います。
司法書士へ請求金額を支払い
請求書に記載してある金額を支払い、手続きが完了すると権利書が届いて借り換え手続きは全て完了です。
言葉にすると難しそうですが簡単でした。
借り換えを検討してから完了まで２か月掛からずに完了しました。
現在、住信ＳＢＩネット銀行で借り換えを手続きをする方が多いそうです。
私が借り換えした時より期間が長めになっている様なので期間は参考として下さい。
借り換え前後差の比較
気になる借り換えで住宅ローンの支払いがどれだけ削減出来たのか説明します。
月々の支払い変化
借り換え前のローン返済金額７０２４３円 ⇒ 借り換え後のローン返済金額６１８６４円
借り換えによる返済削減金額８３７９円
ボーナス月の支払い変化
借り換え前のローン返済金額２７０１１８円 ⇒ 借り換え後のローン返済金額２３７６２１円
借り換えによる返済削減金額３２５６７円
年間支払い金額の変化
借り換え前の年間ローン返済金額１２４２６６６円 ⇒ 借り換え後の年間ローン返済金額１０９３８８２円
借り換えによる年間返済削減金額１４８７８４円（約１５万円削減）
借り換え金額２９００万円・借り換え金利差１．０％（１．６５％⇒０．６５％）で借り換えの手間を少し掛けるだけで支払いが大きく変化するのがお分かり頂けたと思います。
借り換えによるメリット
残高の減り方が早い。
借り換え前の住宅ローン残高と比較して借り換え後の方が残高の減るペースが早いです。
下の表は借り換え前ローンの１０年後の残高で２０１８年１２月２６日が丁度ローン開始から１０年経過したローン残高で２５４２２３８３円（約２５４０万円）です。
２０１５年９月２５日に借り換えを行い１度も繰り上げ返済をしないで同じ２０１８年１２月末のローン残高がこちらで２４９１７２９９円（約２５００万円）です。
支払い金額は削減できて更に５０５０８４円（約５０万円）残高の減るペースが早い事が解ります。
住宅ローン控除はどうなるのか？
借換えを行っても住宅ローン控除は今までと変わらず適用出来るので心配しなくても大丈夫です。
単純に借り換えを行っただけ（借り換え時に家の増改築費用もまとめたりしなければ）、
下の写真の様に住宅借入金控除申告書の備考欄に『借換え金額の方が少額』と記載するだけです。
しかし、住宅の増改築費用を組み込んで借り換えを行った場合は別途計算が必要となるのでその点は注意して下さい。
私の周りでは増改築費用も含めて借り換えを行い、金利差分で増改築費用を負担する事でリフォームしても毎月の支払いを同じにした人もいますね。
この場合はローン控除申請が複雑になります。
借り換えによるデメリット
変動金利なので将来に渡り金利が低いままとは限らない。
将来の金利動向は予想出来ません、私の場合残り２５年（繰り上げ返済をしない場合）ですが将来に渡って現状の低金利がいつまで続くかは予想出来ません。
現状の低金利のメリットがデメリットを上回ったので借り換えを実行しました。
しかし、先程書いた通り低金利がいつまで続くか誰も解らないのでリスクヘッジをする必要があると私は考えています。
金利上昇への備え
私は借り換えによる削減した金額をそのまま口座にプールしています。
ＳＢＩネット銀行の住宅ローンを支払う口座には借り換え前の毎月７万円、ボーナス月は２７万円を移動する様にして置き差額分はＳＢＩ口座に増えていく様にしています。
あまり考えたくないですが急激な金利上昇が発生した場合はプールしているお金で繰り上げ返済を実行して住宅ローン残高を減らしてしまう事をリスクヘッジとして考えています。
最後に・・・
住宅ローン借り換えを検討しているあなたへ。
ますは借り換えによるメリットが出るか試算を行ってみて下さい。
大きなメリットがあるなら早く借り換えを行う事をオススメします。
銀行の外回りの営業さんから借り換え試算の話を聞き思った以上のメリットがあったのですぐに借り換えを行いましたが良かったです。
この記事を見たあなたも現在の低金利の恩恵にあずかれる事をお祈りいたします。
最後までお読みいただきありがとうございました。
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